杏彩体育,观点与孙哲峰对话:物业百态的选择
浏览次数: 发布时间:2024-08-07 09:57:30

  一边是各物企2023年报中显现出的营收及规模增速放缓、盈利能力承压等横亘在发展道路上的巨大障碍;另一边是在资本市场上股价和市值延续低迷,短期内难以扭转。

  站在更宏观的视角,整个房地产行业尽管迎来政策不断发力,但基本面仍然低迷,探索新的发展模式、重塑信心和未来预期还在路上。

  7月初,观点新媒体与星河智善生活董事长孙哲峰先生进行了面对面交流,他向我们介绍了对宏观经济与行业的看法,以及物业在“新质生产力”赋能下的可能性和星河智善生活应对未来之策。

  “我们这一代人一出生就在高速发展的时代,但这是不正常的,就像不能始终以百米跑的速度去跑马拉松一样。当下,只是从‘非常态’回到了‘常态’。”孙哲峰如是说。

  改革开放以后,中国经济实现了跨越式的增长,不断迈上新的台阶。但近几年来,消费持续降级,高速发展难以为继,增长进入了平稳期,也产生了一些“阵痛”。

  孙哲峰解释,过往中国经济主要还是以资源主导类为主,强调的是快速几何式的增长--“量”。以房地产业来看,就是以金融工具等促进对房屋的消费。

  实际上,国家层面已注意到这个问题,提出了“新质生产力”,就是让创新起主导作用,摆脱传统经济增长方式、生产力发展的路径依赖。

  “不停的寻找有科技含量的增长点,同时要有足够耐心的支持创新变革。对未来,我是很乐观的。”孙哲峰表示。

  他进而表示,行业一定是回到常态,而且最后中国房地产一定是国企化、建筑开发企业化。在此过程中,物业将一直是个好买卖,未来会出现两个职能上的分化。

  具体来看,住宅物业的公共职能会逐步加强,体现的是低利润、国企主导,主要是维护社会稳定,想要在这个范围内牟利,就要靠增值服务。

  类似产业园区等这类B端或G端物业,将属于商业化运行,会产生相当的利润,但也要求物业公司必须具备专业性,因而会造成物业公司进一步分级。

  “增量放缓,存量有限,物企一定要做质的提升,以高专业性在竞争中赢得发展空间,‘打铁还需自身硬’。就以保洁为例,能不能做生物实验室、食品级管道的清洁服务,就是一面旗帜”。

  孙哲峰解释,首先是高现金流、低毛利,即做好基础服务;其二,要以令人满意的服务“圈住”C端、B端及G端客户;其三,要有能力找到外部好的服务商,引入外部专业公司为客户提供各类配套服务;最后,要有能力分享专业公司的资本性红利。

  进一步举例,孙哲峰曾对美国First Service等公司进行观察:“它的商业模式是的,就是有一部分人做好基础服务,让客户满意;另一部分人主要是做投资,要去找到好的专业性服务的企业,进行少数股权投资。在这个前瞻性模型里,物业公司更像是一个平台,在做好基础服务的同时,培育独特的专业链条。”

  但目前来看,国内专业水平高的公司还是较为缺乏,多数能提供的服务很初级,所以“新质生产力”的提升空间较大。

  星河智善生活是星河控股旗下的物业公司,2022年时告别了新三板。官网显示,目前该公司服务项目100余个,服务合约面积3100万平方米,业务覆盖全国30余座城市,服务业主、客户40余万。

  孙哲峰向观点新媒体介绍,目前星河智善生活服务业态已经包括住宅、写字楼、商业、酒店、小学、体育场、佛寺、博物馆等12种类型。其中杏彩体育,住宅业态与非住宅业态占比约是8:2,而产生的利润之比则差不多刚好相反。

  未来,住宅业态仍将是星河智善生活的基本盘,主要以接手母公司项目为主,区位上聚焦珠三角和长三角。

  据了解,尽管当前商办写字楼、产业园区等招商都比较困难,但对于星河智善生活来讲,有自己独特的运营方式。

  孙哲峰介绍:“星河智善生活的园区或写字楼每一栋都有主题,例如某栋写字楼基本上涉及机器人主题,就不会出租给别的类型企业,目的就是要在楼里打造一个产业上下游生态圈,产生连带效应。杏彩体育官网登录这些企业中有跨区域发展需求的,会形成一个‘亚生态圈’,赋能产业园区招商等。”

  同时,在商企服务的综合设施服务(IFM)方面,孙哲峰称星河智善生活的战略为“掐尖式和蔓藤式”,即找到行业中最牛的企业,将项目打造成标杆,再沿着该行业的“藤曼”向下辐射,越深越好,越多越好。

  而且,各业态在管理过程中互相拉通,人工效能也在不断提升。“当前公司的保安、保洁等分为两类,一类是‘固定工种’,另一类则施行‘抢单制’,实现吃苦耐劳者多劳多得”。

  孙哲峰认为,数字化或AI在物业行业里,就是要解决建筑物中的人怎样过得舒服的问题。这就需要物业公司作为一个流量入口,首先守好数据底座,做好数据分类。

  孙哲峰:上半年政府在应对经济问题上表现出了决心和智慧,提出了以绿色能源、新材料、信息科技等创新驱动型替代过往资源依赖型的发展路径。

  谨慎地看,当前房地产行业的刺激政策都不会很快产生效果,行业从过去的“非常态”回归到了“常态”。

  一是公共职能,主要是指住宅物业服务,这部分极低利润、国企主导,以维护社会稳定为主;另一个是类似产业园区等B类和G类以商业化运行的部分,会有相当的利润,但要求物业公司有专业性。因此,物业公司未来会分级。

  新质生产力强调要依靠创新拉动经济增长,对物业行业来讲,意味着四个方面:首先是高现金流、低毛利,即做好基础服务;其二,要以令人满意的服务“圈住”C端、B端及G端客户;其三,要有能力找到外部好的服务商,引入外部专业公司为客户提供各类配套服务;最后,要有能力分享专业公司的资本性红利。

  孙哲峰:星河智善生活目前业态包括住宅、商业、产业园区、公寓、酒店、小学、体育场、佛寺、博物馆等12种业态。

  其中,住宅业态对品质的要求很高,一些项目公司还会贴补,这样可以建立住户的信任,也有利于增值服务的开展。

  目前,住宅与非住业态规模上各自占比大概是8:2,但利润占比差不多是2:8。住宅业态仍是基本盘,未来主要是承接母公司项目,区位上主要为珠三角和长三角。

  对IFM赛道,星河智善生活的战略是“掐尖式和蔓藤式”,指找到行业中最牛(最赚钱)的公司,做出标杆项目,然后辐射下游,深耕行业,越深越好,越多越好。

  孙哲峰:数字化是一个工具,细化到物业行业,就是怎样让建筑物中的人过得更舒服,让甲方的人工作流程更顺畅。

  物业公司是流量的入口,首先要做好数据底座,把数据分好类;其次是建立好规则引擎,驱动设备和人员为甲方提供更好服务;最后,以智能算法提高服务的个性化和精准度。

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