我国既有建筑量大、面广、能耗高，对于中央政府和各级地方政府，推动既有建筑节能改造，有助于整个社会节能减排目标的实现;对于业主，既改不但可以提高居住的舒适度、降低空调或采暖费，还可以延长建筑的寿命和使用年限，实现资产保值增值;对于物业企业，通过既改对建筑物质量的提升，可以减少日常维护的开支和人员费用，减少公共区域的电费、供暖费等支出。对于各方主体，既有建筑改造都是一项十分有意义的大事，但是却步履维艰，是什么困住了既改的步伐?
2006年，我国南方某省决定对该省政府办公楼、省委办公楼、图书馆、杂技厅进行节能改造。直到现在这4个项目仍没有进展，最直接的原因就是资金问题无法解决。据统计，该省至少有4亿平方米的城镇既有建筑需要进行节能改造。经初步测算，至少要耗资600亿元人民币。这笔天文数字如何筹措，是一个现实问题。2008年，该省地方财政收入仅为1338亿元人民币，显然支付既有建筑节能改造资金相当乏力。
“从1998年我国停止福利分房之后，绝大多数住宅产权属于消费者，对于已经属于综合性陈旧的住宅楼，一栋楼有几十户甚至几百户，让作为产权人的消费者出资进行既改，成为耗时耗力的马拉松谈判。谁来出资进行既改，成了政府、专家、物业服务企业、业主都关心的问题。虽然降低能耗、节约资源、提高舒适度受到各方的一致认可，但在何种情况下采取何种措施却是大家认识的不同点，这个不同点就源于谁来出资，而目前政府在这方面还没有明确的规定。”近日，由中国建筑科学研究院主办、北京筑巢传媒有限公司承办的“第三届既有建筑改造技术与投融资交流研讨会”投融资分论坛上，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心刘美霞处长指出，长期以来我们国家都是住房短缺的状态，所以很重视新建，改造的研究和投入都不够。既改面临的主要问题就是资金筹集，尤其是既有住宅。
长期以来，我国既改主要依靠政府投入。北京、上海、深圳等相对发达的城市，利用地方财政资金对中小学教学楼、办公大楼等进行了一些抗震加固、节能等方面的改造。在住房和城乡建设部的主持下，通过国际合作的方式，在唐山、北京、乌鲁木齐等城市开展了既改的示范工程，收到了很好的带头示范作用。这些示范工程不但有政府的资金支持，还有国际资金的支持。
国家发改委能源研究所处长康艳兵透露，“十二五”期间，建筑节能是国家投资的重点领域，将会有更多的钱由“十一五”的工业节能领域转向建筑节能领域。国家还将会出台更多的政策，使重大的节能技术和产品实现产业化。
但是，目前我国约有440多亿平方米既有建筑的存量，对于如此巨大的规模，财政补贴只是杯水车薪。仅仅依靠中央和地方政府的专项资金补贴实现节能改造显然是捉襟见肘、力不从心，更不可能每个既有建筑都能得到国外资金的支持。
刘美霞指出，既改不能单纯依靠各级政府的财政投入。政府应当充分发挥财政的杠杆作用，采取激励措施，建立既有建筑效益分享模式，以“四两拨千斤”的思路，调动起利益各方的积极性，吸引相关利益主体的有效参与。但是由于既改回报周期长且风险大、业主的意识淡薄、管理体制尚不完善等种种原因，财政投入很难发挥“四两拨千斤”的作用。
早在2008年，住房和城乡建设部就出台了《关于推进北方采暖地区既有居住建筑供热计量及节能改造工作的实施意见》，明确北方采暖地区既有居住建筑供热计量及节能改造所需资金主要靠企业自筹、社会资金投入、受益居民投入等方式予以解决。应充分利用市场机制，鼓励采用合同能源管理等建筑节能服务模式，创新资金投入方式，落实改造费用。
刘美霞指出，市场经济体制下的既有建筑改造是一项牵扯矛盾多而又复杂的社会工程，其实质就是经济利益分配问题。尤其是既有居住建筑改造，不同于公共建筑的绝大部分改造资金由业主提供，居住建筑改造资金来源复杂，筹措也有难度，需要由政府、物业公司、既有建筑改造服务公司、业主等多主体直接建立市场化推广机制。
刘美霞强调，既改市场化运作和推广机制形成的前提是具有一定的效益，才能有相关的主体愿意投入，而且最好是可以量化的经济效益。通过既改节约的能源是可以量化的，可以直接转化为经济效益。所以，既有建筑节能改造的市场化运作和推广机制容易形成。
合同能源管理这种新兴的市场化动作模式，调动起了各方的积极性。节能服务公司承担了部分前期改造投入，业主不需要花钱或少花钱，就能与节能服务公司分享改造的收益，而节能公司在与业主分享节能效益的同时还能获得国家的政策奖励。
但是，在实际中，进行工业节能改造的节能服务公司远远多过在既有建筑领域里进行节能改造的节能服务公司，出现了厚此薄彼的现象。
目前，没有专门针对既改的可行性政策，既改项目很难拿回财政补贴，这是制约节能服务公司参与既改的最大问题杏彩体育。长期从事既有建筑节能改造的吉林建筑节能科技创新中心主任、吉林科龙建筑节能科技股份有限公司董事长张海文道明了其中的原由。
他指出，目前，从事既改的合同能源管理企业相对少，就是因为政策方面有约束性，很多政策很难适用于既改的合同能源管理公司，大多适用的是工业的合同能源管理企业。还需多部门进一步沟通，需要政策在建筑节能与工业节能、交通节能不同领域中进行细分。
从事既改的节能服务公司还面临着服务企业性质不明确的困惑。张海文说：“节能服务公司到底是什么公司?如果相当于总承包公司，那么可不可以分包工程?建筑工程要求招投标，那么节能服务要不要参加招投标?”他说，这些问题带来的收入确认难等问题，让他感到十分迷茫。政策的不明朗、不顺畅，影响了工作的开展，影响了公司的发展。
为此，他呼吁政府出台合同能源管理实施细则，出台适合既有建筑改造的扶持政策和相应的收入确认原则，使建筑节能改造能享受到税收政策和吨煤节能补贴。
道和环境与发展研究所、新经济中国项目主任葛勇指出，节能服务公司是知识技术密集性产业，销售周期长，资金周转慢，谈一个项目的时间比做一个项目的时间还长，企业规模不易做大。
为了保证资金链的稳定，很多节能服务公司需要融资。杏彩体育注册登录官网入口张海龙指出，很多金融机构没有相关产品，期限又短。
上海银行中小企业服务中心主任陈雅玉说：“推进既改项目的合同能源管理，在我国发展中存在着各种市场障碍。如渠道不畅，速效渠道单一等。节能服务公司都是中小企业，银行也不熟悉，对合同能源管理形成的效益还无法作为一个信誉进行抵押，效益和评估等没有成熟的模式进行界定。”
陈雅玉指出，目前尚没有与之相匹配的合同能源管理信托产品、中小企业集合债产品，更难找到愿与之相匹配的风险投资。因而，融资问题常常成为合同能源管理发展的重要瓶颈之一。既有建筑节能改造的合同能源管理，有别于一般的商业项目，牵涉到节能服务公司、耗能企业的信用。但项目本身的质量、节能监测效益、尺度以及范围、履约风险的评估等，目前还没有一个成熟的模式和完整的样板。
为此，陈雅玉建议，通过建立省市合同能源管理投资基金的方式，支持合同能源管理工作。鼓励民间资本加入，形成官方杏彩体育、企业和民间共同参与的投资基金并按市场化的方式运作。同时通过建立省市及合同能源管理项目融资服务平台，节能服务公司可引入融资租赁，用融资租赁的财税政策，结合合同能源管理机制的特点，实施节能项目融资。